Lõpp üürivaidlustele: kõik, mida pead teadma üürilepingu lõpetamisest

Üürilepingu lõpetamine on üsna tavapärane protsess ning selles ei ole midagi keerulist, kui end õigesti ette valmistada. Rendini õigusjuht Lia Siht selgitab, millele tuleks lepingu lõpetamisel kindlasti tähelepanu pöörata ning mida teha varakahju või võlgnevuste korral.

Üürilepingu lõpetamine käib vastavalt seadusele ning selle võimalused on erinevad vastavalt lepingutüübile.

Tähtajatu üürilepingu lõpetamine

Tähtajatu lepingu saab korraliselt ja ühepoolselt üles öelda 3-kuulise etteteatamisega. Selleks ei pea lepingu pool otsima tõsist alust lepingu lõpetamiseks, vaid igaühel on õigus lepingusuhtest väljuda etteteatamistähtaega järgides.

Poolte kokkuleppel võib lepingu lõpetada ka varem. Lepingu lõpetamiseks tuleb teisele poolele esitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (näiteks meili või sõnumi teel) ülesütlemisavaldus.

Tähtajalise üürilepingu lõpetamine

Tähtajaline leping lõpeb vastavalt kuupäevale, mis lepiti kokku lepingu sõlmimisel või varem osapoolte kokkuleppel. Seda pole võimalik lõpetada korraliselt ilma mõjuva põhjuseta. Kui pooled jõuavad kokkuleppele ja soovivad lepingu lõpetada ennetähtaegselt, siis tuleb see samuti kirjalikult vormistada.

Üürilepingu erakorraline lõpetamine

Nii tähtajatut kui tähtajalist üürilepingut on võimalik üles öelda ka erakorraliselt. Erakorraline ülesütlemine on lubatud võlaõigusseaduse järgi (§ 314-319) juhul, kui lõpetamise põhjus on piisavalt mõjuv ja lepingu jätkamine pole enam mõlema osapoole huvides.

“Üldjuhul on selleks range lepingu rikkumine, üüritasu maksmisega viivitamine või olukord, kus üürnik ei saa üürileandjast tuleneval põhjusel üüritud ruumi kasutada. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei anna alust väikesed ebamugavused või muutused eraelus, nagu sissetuleku vähenemine, elukaaslasest lahkuminek või parema tööpakkumise pärast ümberkolimine,” selgitab Rendini õigusjuht Lia Siht.

Üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses peaks kindlasti olema märgitud üüritud asi, lepingu lõppemise kuupäev, ülesütlemise alus ning ka ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. “Rendini kasutajad saavad selleks kasutada meie juristide koostatud dokumendipõhja,” täpsustab Siht.

Kui üürilepingu lõppemise kuupäev kohale jõuab, siis tuleb üüripinna seisukord üle vaadata ning üürnikult võtmed tagasi võtta.

“Soovitame üürikodu külastada umbes üks kuu (või hiljemalt üks nädal) enne lepingu lõppemist, et vaadata üürnikuga koos eluruumid üle ja vajadusel pöörata tähelepanu leitud puudustele. Sellisel juhul jääb üürnikule piisavalt aega nende puuduste kõrvaldamiseks,” soovitab Siht.

“Lisaks võib üürileandja saata üürnikule uuesti kõik eluruumi üleandmisel tehtud pildid ning toonitada, millises seisukorras oli objekt sissekolimisel, et üürnik püüaks saavutada ligilähedast seisukorda,” lisab ta.

“Seaduse kohaselt tuleb eluruum lepingu lõppemisel tagastada samas seisukorras, nagu see oli vara üleandmisel. Siin tuleb meeles pidada aga seda, et üürnik ei vastuta loomuliku kulumise eest ning peab üüripinnalt likvideerima vaid need kahjustused, mis on tekkinud tema tegevuse või hooletuse tagajärjel,” toonitab jurist.

“See tähendab, et üürileandjal ei ole alust nõuda üürnikult uue köögimööbli soetamist, kui tasapinnale on tekkinud sihipärase kasutamisega üksikud kriimud või aastaid vana diivani väljavahetamist, kui selle vedrud on veidi väsinud,” selgitab ta.

“Siin mängib olulist rolli ka üüriperioodi pikkus. Diivani vedrud ei väsi mõne kuuga, kuid pikematel perioodidel peab üürileandja arvestama suurema amortisatsiooniga, eriti kui leping kestab aastaid. Näiteks üürikomisjon on ühes oma otsuses (11-1/82/16) leidnud, et pehme mööbel amortiseerub iga aastaga 10% võrra,” ütleb Siht.

Kogenud üürileandjatele on teada, et üürilepingu sõlmimisel tuleb koostada eluruumi üleandmise-vastuvõtmise akt. Sama dokument tuleb täita ka üürilepingu lõppemisel. Nii tekib korrektne võrdlus kahest aktist: üks, mis tehti üürilepingu alguses ja teine, mis tehti selle lõpus.

“Sellisel juhul on võimalik üürilepingu lõppemisel selgeks teha, kas leitud puudused tekkisid üürniku süül või olid seal juba enne tema sissekolimist ning kes nende likvideerimise eest vastutab. Ilma aktita tekib erimeelsuste korral sõna sõna vastu olukord ning on pea võimatu tõestada, kellel on õigus,” ütleb õigusekspert.

Sarnaselt üleandmise aktiga, tuleb ka lõpetamisakti lisada detailsed pildid ja kirjeldused kõikidest tubadest ning märkida üles viimased näidud. Kui üürileandja avastab eluruumist puudusi, siis tuleb ka need aktis fikseerida.

“Rendini kasutajatele on lõpetamisakti koostamine eriti mugavaks tehtud, kuna nad peavad lihtsalt jälgima, mida rakendus küsib ning täitma tühjad väljad. Pärast vormistamist tuleb akt saata meili teel üürnikule kinnitamiseks. Kui pooltel tekivad lahkarvamused, siis võtab meie õigustiim osapooltega ühendust, selgitab välja nende murekohad ja aitab probleemile lahenduse leida,” kirjeldab Siht.

On igati tavapärane, et pärast lepingu lõppemist ja vara üleandmist jäävad õhku veel mõned tasumata arved. Seda eriti siis, kui üürileping lõpeb näiteks kuu keskel ning pooled peavad jääma ootama viimast kommunaalkulude arvet.

“Üürilepingu lõpetamine ei muuda kuidagi olematuks neid üüri ja kommunaalkulude arveid, mis üürnikul veel üüriperioodi eest tasumata on. Kui üürileandja on kõik viimased arved kätte saanud ja üürnikule edastanud, siis peab ta need arvel märgitud kuupäevaks ära maksma ka peale välja kolimist,” selgitab Siht.

“Juhul kui üürnik jätab viimased arved maksmata, siis tuleb talle saata ametlik meeldetuletus võlgnevuse tasumiseks koos täiendava mõistliku tähtajaga, näiteks 14 päeva või enam. Täiendava tähtaja ületamisel võib üürileandja hüvitise saamiseks pöörduda Rendini poole,” lisab ta.

“Tavalepingu puhul võib üürileandja tasumata üüri ja/või kommunaalid maha arvestada näiteks tagatisraha arvelt. Kui üürniku võlgnevused ületavad tagatisraha summa või üüripinnale on tekitatud ka varalist kahju, siis võib üürnikult võla kättesaamine kujuneda üsna keeruliseks ja ajamahukaks,” nendib Siht.

Puuduste korral peab üürileandja hindama kahju suuruse ning võtma sealjuures arvesse ka loomuliku kulumise aspekti. “Vajadusel võib siin üürileandja kaasata ka valdkonna eksperti, kes aitab kahjunõude summa kindlaks määrata,” ütleb Siht.

“Kui kahju väärtus ei ole tuvastatav, tuleb üürileandjal võtta hinnapäringuid remonditööde tegemiseks või otsida ise sarnaseid asendusesemeid ja/või vajalikke ehitusmaterjale mõistliku hinnataseme piires. Pärast lõpliku kahjusumma selgumist tuleb üürileandjal esitada nõue otse üürnikule ja määrata täiendav tähtaeg nõude tasumiseks (vähemalt 14 päeva),” kirjeldab ta.

Siht lisab, et kui üürnik ei tasu ettenähtud ajaks võlgnevust, siis Rendin hüvitab üürileandjale rahalise kahju ja võtab juhtumi üle. “Kahju hüvitamine toimub üürileandja poolt edastatud tõendite alusel, nagu eluruumi üleandmisel ja tagastamisel tehtud pildid, remonditööde hinnapakkumised, arved ja muud dokumendid,” täpsustab õigusekspert.

“Keskmiselt võtab asjaolude selgitamise protsess aega vähem kui 30 päeva ning üürileandja saab hüvitise kätte hiljemalt 5 tööpäeva möödumisel pärast kahjunõude summa kinnitamist ja Rendiniga nõude loovutamise lepingu sõlmimist,” lisab ta.

Lepingu sõlmimisel Rendinist väljaspool peab üürileandja võla sissenõudmisega tegelema iseseisvalt. “Selleks peab ta esitama avalduse koos väiteid kinnitavate tõenditega üürikomisjoni (asub ainult Tallinnas) või kohtusse. Avaldus võetakse menetlusse, millest algab vähemalt paarikuune protsess. Kui otsus on jõustunud, siis pöörab selle täitmisele üürileandja poolt valitud kohtutäitur,” selgitab Siht.