Tunne oma õigusi! 5 levinud müüti üürimise kohta

Valisime välja mõned müüdid, mis meile Facebooki avarustest silma hakkasid ning palusime Rendini õigusjuhil Lia Sihil need ümber lükata.

Soovid oma kinnisvara turvaliselt välja üürida ning kaitsta end probleemide eest? Vaata, kuidas Rendin sind aidata saab.

Rendini blogist võib lugeda mitmeid üürileandjate kogemuslugusid võlgnike või puuküürnikega. Tõesti, teinekord on tõepoolest tegemist pahatahtliku üürnikuga, kelle eesmärk on elada üüripinnal võimalikult kaua ilma selle eest maksmata. Üldjuhul on aga inimene elu keerdkäikude tõttu lihtsalt keerulisse olukorda sattunud ega leia sealt enam väljapääsu.

Sageli võib selliste kogemuslugude puhul leida Facebookist kommentaare, mis julgustavad üürileandjaid raskustesse sattunud üürnikust vabanemiseks näiteks korteris vett ja elektrit välja lülitama või välisukse lukke vahetama. Ekstreemsematel juhtudel soovitatakse üürnikku ka vägivallaga ähvardada või ta lausa julmalt kõigi oma asjadega tänavale tõsta.

“Tegelikult kehtib ka üüritud eluruumi puhul kodu puutumatus ning omanik ei tohi avaldada füüsilist mõju, kui üürnik jääb võlgu või ei koli pärast üürilepingu lõppemist korterist välja. Kui üürnik satub makseraskustesse, siis tuleks pooltel esimese sammuna omavahel suhelda ja vajadusel üürileping lõpetada,” selgitab Lia Siht.

“Kui kokkuleppele ei jõuta, siis võib üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on jäänud viivitusse kahe kuu üüri- ja/või kommunaalide maksmisega. Sellisel juhul tuleb üürileandjal anda üürnikule kirjalikult 14-päevane täiendav tähtaeg võlgnevuste tasumiseks ja märkida, et võlgnevuste mittetasumisel lõpeb üürileping täiendava tähtaja möödumisel. Täpsed nõuded üürilepingu lõpetamise avalduseks on sätestatud võlaõigusseaduses (§ 325),” täpsustab Siht.

“Kui üürnik ei vabasta üüripinda, siis tuleb üürileandjal ta väljatõstmiseks pöörduda üürikomisjoni või kohtu poole. Omanik peab kirjutama hagiavalduse ja esitama tõendid, et üürileping on eelnevalt seaduslikul viisil lõpetatud. Seejärel menetleb üürikomisjon või kohus esitatud dokumente ning pärast otsuse jõustumist hakkab väljatõstmisega tegelema kohtutäitur,” kirjeldab jurist.

Teine suurt segadust tekitav küsimus on, kes peab maksma üürikorteri remondifondi või korteriühistu laenumakseid. Peamiselt arvatakse, et see on nui neljaks üürileandja kohustus ning üürnik on lausa rumal, kui ta selle enda kanda võtab. Teiste kommentaatorite pahameele valla satuvad ka need üksikud, kes peavad loomulikuks, et üürnik hoone korrashoidu panustab.

Sihi sõnul on tegelikult kõik üksnes poolte omavahelise kokkuleppe küsimus. “Üürilepingut sõlmides peavad osapooled ise kokku leppima, milliste kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude eest tasub üürileandja ning milliste eest üürnik. Kui lepingus puudub kokkulepe, siis tasub nende eest seaduse kohaselt üürileandja,” selgitab ta.

“Näiteks võib üürilepingusse märkida, et üürnikul tuleb tasuda neid kõrvalkulusid, mis on seotud tema tarbimisega (nt. vesi, elekter, küte, prügi jne) ning üürileandjal hoonega seotud kulusid (remondifond, kindlustus, laenumaksed). Samas võivad pooled kokku leppida, et üürnik kannab ka need kulud ise,” ütleb jurist.

“Kui osapooled on kokku leppinud, et üürnik kannab ka hoone korrashoiu- ja parenduskulud, siis saab need üürnikule üle kanda vaid mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses ning tasud ei tohi hiljem olulisel määral muutuda (näiteks ei tohiks remondifond suureneda kolmekordseks),” lisab Siht.

“Meeles tuleb pidada ka seda, et hoone korrashoidu- ja parenduskulude tasumine peab olema fikseeritud ja loeteluna nimetatud esmases üürilepingus. Hiljem lepingu lisadega nende kulude kandmist enam üürnikule määrata ei saa,” toonitab ta.

Oma kinnisvara väljaüürimine võib olla riskantne tegevus ning hirmude maandamiseks on üürileandjatel mitmeid nippe. Kõige levinum neist on tagatisraha küsimine. Peamiselt arvatakse, et see distsiplineerib üürnikku ning motiveerib teda üüripinna eest paremini hoolt kandma, et pärast oma raha tagasi saada. Mõni julgem üürileandja soovitab teistel tagatisraha küsida nelja, viie või lausa kuue kuu ulatuses.

“Esiteks on siin juba vastuolu võlaõigusseadusega. Eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. See tähendab, et on seadusevastane küsida üürnikult tagatisraha näiteks kuue kuu summas. Praktikas on levinud küsida tagatisraha aga ühe kuu ulatuses,” ütleb Siht.

“Teiseks on eksitav arvata, et valmisolek tagatisraha maksta näitab üürniku maksevõimet või usaldusväärsust. Kuna tagatisraha on üsna suur väljaminek, siis on üsna levinud, et see summa laenatakse kokku lähedastelt. Teame ka juhtumeid, kus üürnikud on selleks võtnud koguni kiirlaenu,” avaldab jurist.

“Oleme korduvalt kokku puutunud olukorraga, kus kandidaat ei läbi Rendini taustakontrolli ning pakub seejärel üürileandjale kahe-kolme kuu ulatuses tagatisraha. Mõndadel juhtudel on üürileandja otsustanud siis üürnikuga lepingu sõlmida väljaspool meie keskkonda. Kahjuks on mitmed nendest üürisuhetest lõppenud võlgade või varakahjuga, mis ületasid korduvalt sissemakstud tagatisraha summa ning mille oleks saanud kerge vaevaga ära hoida. Väljaspool Rendinit sõlmitud lepingu puhul me üürileandjat enam sellises olukorras kahjuks aidata ei saa,” kirjeldab Siht.

Siht lisab, et paljudel juhtudel ei lähe tagatisraha üürisuhte jooksul isegi vaja. “Rendin vabastab üürnikud tagatisraha maksmise kohustusest, et see raha ei seisaks lihtsalt tühja. Paraku ei ole paljud üürileandjad ja üürnikud teadlikud, et tagatisraha peab hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Lepingu lõppedes kuulub tagatisrahalt saadud intress üürnikule ja suurendab tagatisraha,” selgitab õigusekspert.

“Lisaks on paljudel üürnikel probleeme pahatahtlike üürileandjatega, kes keelduvad pärast üürilepingu lõppemist tagatisraha tagastamast mõnel tühisel põhjusel,” lisab ta.

Nii mõnigi üürileandja leiab, et hetkest, mil üürnik sisse kolib, vastutab ta üüripinnal absoluutselt kõige eest. Üüripinnal andis otsad 10 aastat vana külmik? Üürnik ostab uue ja moodsama. Elutoas lekivad nõukogudeaegsed radiaatorid? Üürnik maksab remondi eest. Aknad ei pea talvel sooja? Las üürnik vahetab ka need välja. Tegelikult see päris nii ei ole.

“Üürileandjal tuleb meeles pidada, et omanik vastutab väljaüüritava eluruumi üldise toimimise eest ning tema kohustus on tagada, et üüriese vastaks lepingujärgsele seisundile. Üüriesemel peavad olema näiteks toimivad tehno-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemid ning nende korrashoiu ja hoolduse eest vastutab üürileandja,” selgitab Siht.

“Samuti peab üürileandja arvestama, et ajapikku mööbel, tehnika ja siseviimistlus amortiseeruvad ning üüripind võib vajada aeg-ajalt värskendusremonti. See tähendab, et üürileandja ei saa üürnikult nõuda näiteks külmiku parandamist või asendamist, kui üürnik on kasutanud eset sihtotstarbeliselt ning selle eluiga on lihtsalt läbi saanud,” täpsustab ta.

“Üürnik on kohustatud üürileandjale hüvitama üksnes need kahjud, mis on tekkinud tema tegevuse või hooletuse tagajärjel. Isegi sellisel juhul peab üürnik üüripinna seisukorra üksnes taastama, mitte seda parendama,” rõhutab Siht.

“Seega, kui üürnik lõhub ära näiteks 5 aastat vana teleri, ei ole üürileandjal alust nõuda, et ta asendaks selle tutika ja võimsama mudeliga. Sellisel juhul võib üürnik soetada samaväärse eseme näiteks kasutatud elektroonika poest või Facebook Marketplace’ist. Teine võimalus on hüvitada üürileandjale samaväärse eseme kulu või kui samasugust asja enam ei saa, siis võib kokku leppida, et ostetakse küll uus ese, kuid hüvitiselt arvutatakse maha loomulik kulumine,” lisab ta.

Levinud eksiarvamus on ka see, et üürileping on ainult pooltevaheline dokument ning nad võivad sinna kokkuleppeliselt kirjutada mida iganes nad soovivad. Eriti peavad seda tõeks üürileandjad, kes kipuvad üürilepingusse lisama eritingimusi, mis seavad üürniku halvemasse positsiooni.

“Lepingu osapooltel on õigus teha omavahelisi kokkuleppeid, kuid need peavad olema kooskõlas võlaõigusseadusega. Eluruumi üüriregulatsioonis palju kohustuslikke sätteid, millest ei ole lubatud üürniku kahjuks kõrvale kalduda,” selgitab Siht.

“Seaduse silmis on üürnik üürisuhtes nõrgem osapool, mistõttu tuleb teda mingites olukordades seaduse abil kaitsta. Kui pooled lepivad kokku milleski, mis ei ole vastavuses võlaõigusseadusega, siis on vastav kokkulepe tühine ning seda ei pea täitma,” lisab jurist.

“Kõige sagedasem näide sellisest lisatingimusest on, et üürileandja võib lepingu ühepoolselt lõpetada ühekuulise etteteatamise tähtajaga. Tegelikult on selline punkt seaduse silmis kehtetu ega anna üürileandjale õigust lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks,” ütleb Rendini õigusjuht.